Compradores de imóveis estão sofrendo execução fiscal indevida por débitos das construtoras – uso indevido do Tema 290/STJ
Nos últimos anos, muitos proprietários de imóveis têm sofrido execução fiscal indevida por débitos fiscais deixados pela construtora ou pelo incorporador, o que é uma temeridade porque os imóveis destinados à comercialização não podem ser objeto de evicção nem de decretação de ineficácia da escritura. Esse é o teor do artigo 55 da Lei nº 13.097/2015 que implantou no Brasil o Princípio da concentração na matrícula do imóvel em 2015.
O que mais impressiona nesses casos é o fato de todas essas execuções estarem amparadas no Tema Repetitivo 290/STJ porque esse recurso repetitivo – REsp 1.141.990 tem por objeto uma motocicleta, ou seja, um bem móvel transmitido por vários contratos particulares sem registro no DETRAN e não um imóvel. Confira:
Tema Repetitivo 290 – REsp 1.141.990/PR[1]
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL. ALIENAÇÃO DE BEM POSTERIOR À CITAÇÃO DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO – DETRAN. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. ARTIGO 185 DO CTN, COM A REDAÇÃO DADA PELA LC N.º 118/2005. SÚMULA 375/STJ. INAPLICABILIDADE. . . . . . . . . . .
- A Lei Complementar n.º 118, de 9 de fevereiro de 2005, alterou o artigo 185, do CTN, que passou a ostentar o seguinte teor: “Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita.”
- In casu, o negócio jurídico em tela aperfeiçoou-se em 27.10.2005, data posterior à entrada em vigor da LC 118/2005, sendo certo que a inscrição em dívida ativa deu-se anteriormente à revenda do veículo ao recorrido, porquanto, consoante dessume-se dos autos, a citação foi efetuada em data anterior à alienação, restando inequívoca a prova dos autos quanto à ocorrência de fraude à execução fiscal.
- Recurso especial conhecido e provido. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C do CPC e da Resolução STJ n.º 08/2008.
(REsp n. 1.141.990/PR, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 10/11/2010, DJe de 19/11/2010.)
Esse precedente jurisprudencial é inaplicável aos imóveis porque não existe presunção de má-fé do comprador de imóvel pelo simples fato de existir uma dívida ativa. A legislação evoluiu na última década tornando esse antigo Tema Repetitivo 290 inaplicável aos compradores de imóveis por pelo menos nove boas razões:
1- Esse recurso repetitivo é antigo e já superado (revogação tácita). Ele é de 2010, portanto, superado pela grande mudança ocorrida na legislação brasileira, trazida pelo novo CPC/2015 e pelo Princípio da Concentração na matrícula do imóvel (artigo 55 da Lei nº 13.097/2015);
2 – Princípio da concentração na matrícula. Por esse princípio, os imóveis destinados à comercialização não podem ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia (art. 55 da Lei 13.097/2015);
3- Reconhecimento da fraude à execução exige averbação na matrícula. O inciso II do artigo 792 do CPC/2015, ampliou o artigo 593 do CPC antigo e estabeleceu como critério para de ações reais ou reipersecutórias e atos de constrição na matrícula do imóvel a existência de averbação na matrícula. Para os bens imóveis já havia no STJ jurisprudência consolidada nesse sentido (REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 01/12/2014):
4- Averbação premonitória da execução. É ônus do exequente promover a averbação premonitória para dar publicidade à existência da execução. O Art. 828 do CPC/2015 deu ao exequente a possibilidade de averbar a certidão de existência da execução na matrícula do imóvel desde quando foi admitida pelo juiz, de todos os bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade. Essa regra já existia no artigo 615-A do CPC antigo;
- É ônus do credor averbar a ação ou execução na matrícula do imóvel para dar publicidade. O inciso IX do art. 799 do CPC, estabeleceu a todos os credores, sem distinção do credor tributário, o ônus de averbar na matrícula a existência da ação ou execução, dando publicidade a seu crédito com efeito erga omnes;
6- Princípio da concentração suprimiu o ônus do comprador. Esse princípio eximiu o comprador da apresentação de certidões de feitos para caracterização da boa-fé (art. 54 e seg. da Lei nº 13.097/2015);
7- Inexistência de hierarquia de normas. Em que pese o fato de o artigo 185 do CTN ter sido introduzido por uma lei complementar (LC nº 118/2005), não existe hierarquia entre essa norma e a lei ordinária (Código de Processo Civil e princípio da concentração na matrícula). Isto porque o Supremo Tribunal Federal, no julgamento de casos análogos a este, sedimentou seu entendimento na “ausência de hierarquia entre lei complementar e ordinária”. Neles, a lei complementar é considerada “apenas formalmente complementar, mas materialmente ordinária” (RE 377457/PR). No mesmo sentido o RE 944064;
8 – CPC/2015 é aplicável a todos os processos pendentes (art. 1046);
9 – Sumula 375/STJ exige registro da penhora na matrícula do imóvel. Desde 2009, a matéria já era sumulada no STJ, nos seguintes termos “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. (Súmula 375, Corte Especial, julgado em 18/03/2009, DJe 30/03/2009”.
Aos imóveis é aplicável o Tema Repetitivo 243/STJ
Importante destacar que para os imóveis existe no STJ jurisprudência consolidada em outro recurso repetitivo, este sim, aplicável aos imóveis porque condizente com a toda a legislação pátria. Ei-lo:
Tema Repetitivo 243 – REsp n. 956.943/PR[2]
PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ. CITAÇÃO VÁLIDA. NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA. ÔNUS DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4º, DO CPC. PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3º, DO CPC.
- Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte orientação:
1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC.
1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ).
1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.
1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC.
1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após a averbação referida no dispositivo.
- Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese firmada.
2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o prosseguimento do processo para a realização da instrução processual na forma requerida pelos recorrentes.
(REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, julgado em 20/8/2014, DJe de 1/12/2014.)
Os compradores de imóveis não podem ser responsabilizados por dívidas ou execuções fiscais deixadas pelo incorporador ou construtora, nem mesmo quando seja relativa ao próprio prédio. Um condômino não pode responder pelo débito fiscal incidente sobre o prédio inteiro. Se a dívida é do empreendimento inteiro é necessária a convocação de uma assembleia extraordinária para que o síndico e demais condôminos possam deliberar sobre as providências a serem tomadas – pagar se for de natureza propter rem, movendo ação regressiva contra quem sonegou o tributo.
O uso indevido desse Tema 290 contra compradores de imóveis vem de longa data, mas só o descobrimos no final de 2022, quando publicamos um artigo na revista Conjur, alertando sobre esse risco[3].
Portanto, é cabível a defesa do comprador do imóvel através de embargos de terceiro tanto para cancelar a penhora, quanto para suspender o leilão. Quem foi vítima dessas execuções indevidas, embasadas nesse Tema Repetitivo 290/STJ, e já perdeu o imóvel pode valer-se da ação rescisória (e não mais da reclamação), como bem ensinou o professor e jurista Lenio Luiz Streck em artigo da revista Conjur[4].
O uso de precedentes inservíveis configura nulidade por falta de fundamentação da sentença ou acórdão; uma violação ao artigo 489, § 1º, inciso V e ao artigo 93 da CF/88, inciso IX. Convém lembrar ainda que a ação rescisória é uma ação nova, autônoma (e não um recurso), razão por que requer nova procuração.
Essas ocorrências no âmbito do Direito Imobiliário nos levam a uma inevitável reflexão sobre os perigos da cópia de precedentes inservíveis, sobretudo em tempos de IA. É preciso provar a existência de similitude entre o precedente jurisprudencial e o caso em análise, além de informar a URL válida do repositório jurisprudencial oficial.
Fátima Diniz Castanheira – Advogada especializada em Direito dos Contratos
[1] REsp 1.141.990/PR, disponível em:
[2] REsp n. 956.943/PR, disponível em:
[3] CASTANHEIRA, Fátima Diniz. Fraude à execução fiscal: aplicabilidade do CPC/2015 e do princípio da concentração na matrícula do imóvel (Parte 1). Conjur, 27.10.2022, disponível em: https://www.conjur.com.br/2022-out-27/fatima-castanheira-fraude-execucao-fiscal
[4] STRECK, Lenio Luiz. Precisamos falar sobre os precedentes à brasileira. Conjur, 17.10.2022, disponível em:
Deixe seu comentário
