O Supremo Tribunal Federal (STF) iniciou o julgamento para definir se contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária, realizados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), exigem obrigatoriamente escritura pública. O caso, que tramita na Segunda Turma, foi paralisado após um pedido de vista do ministro Luiz Fux. Até o momento, o relator Gilmar Mendes e o ministro Dias Toffoli votaram para manter a validade do instrumento particular em transações entre entes privados.
A controvérsia gira em torno da Lei 9.514 de 1997. Originalmente, a norma permite que transações imobiliárias com garantia de alienação fiduciária sejam feitas por instrumento particular com força de escritura. Contudo, em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou resoluções limitando essa facilidade apenas a bancos e entidades autorizadas a operar no sistema financeiro. Para particulares e empresas fora do setor bancário, o CNJ passou a exigir a escritura pública lavrada em cartório de notas.
Em seu voto, o ministro Gilmar Mendes defendeu que a lei federal deve prevalecer sobre as resoluções do CNJ. Segundo o relator, os oficiais de registro de imóveis não podem negar o registro de contratos particulares que cumpram os requisitos legais de validade. O ministro argumentou que a lei não faz distinção entre quem pode utilizar o instrumento particular, desde que a transação envolva a alienação fiduciária como garantia do negócio.
Por outro lado, órgãos de defesa do consumidor, como a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), defendem a obrigatoriedade da escritura pública. Em parecer enviado ao Congresso, a secretaria afirmou que o documento lavrado pelo tabelião garante maior segurança jurídica ao comprador. A Senacon sustenta que a escritura pública ajuda a coibir cláusulas abusivas e assegura que o consumidor receba orientações jurídicas imparciais antes de assinar o contrato, prevenindo práticas predatórias no mercado imobiliário.
A decisão final do STF terá impacto direto no custo e na desburocratização do mercado imobiliário. Se a Corte seguir o relator, transações entre particulares continuarão sendo feitas via contrato particular, que é mais econômico. Se prevalecer o entendimento do CNJ, os compradores terão que arcar com as custas cartorárias da escritura pública, que variam conforme o valor do imóvel e o estado da federação. Ainda não há previsão para que o ministro Luiz Fux devolva o processo para a continuidade da votação.
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