A qualidade de vida de uma população está intimamente ligada ao acesso à moradia, o que reflete diretamente as condições econômicas de um país. No Brasil, nas últimas décadas, tem havido uma tendência crescente em que cada vez mais pessoas estão optando por morar em imóveis alugados, sinalizando uma transformação no mercado imobiliário e um declínio na capacidade dos brasileiros de comprar sua casa própria.
Esse fenômeno tem se acentuado especialmente nos últimos anos, atingindo números históricos no Censo Demográfico de 2022. De acordo com os novos dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 20,9% da população brasileira vivia em moradias alugadas em 2022, o que representa um aumento significativo em relação aos 16,4% registrados em 2010. Em termos absolutos, isso equivale a 42.167.279 pessoas, apresentando um aumento de 35% em comparação com 12 anos atrás e um crescimento de 104,31% em relação a 2000.
Além do crescimento do número de locatários, o número total de unidades habitacionais para aluguel também aumentou consideravelmente. Em 2022, o Brasil tinha 16.111.359 unidades alugadas, representando um crescimento de 56% em relação a 2010. No entanto, esse fenômeno não afetou igualmente todos os segmentos da população.
A análise por tipo de família revela diferenças significativas: 27,8% das famílias com uma única pessoa estavam alugando, enquanto a proporção subia para 35,8% para o caso de famílias com filhos. Os dados também mostram disparidades raciais na propriedade de imóveis. Enquanto 63,3% da população branca possuía casa própria, essa taxa subia para 80,8% entre a população indígena. Outro fator determinante é a idade, pois a probabilidade de possuir uma casa aumenta com o passar dos anos. Em 2022, 84,4% dos brasileiros com mais de 70 anos de idade moravam em seu próprio imóvel.
De fato, a moradia de aluguel é uma opção particularmente comum entre os jovens adultos. De acordo com o censo, a proporção de pessoas que vivem em acomodações alugadas atinge o pico na faixa etária de 25 a 29 anos, com 30,3%. A partir dos 30 anos, esse número começa a diminuir, chegando a 20,2% entre as idades de 40 e 44 anos. Esse comportamento responde a um padrão de ciclo de vida, com muitos jovens deixando a casa dos pais e optando pelo aluguel ao entrarem no mercado de trabalho. Entretanto, as dificuldades econômicas e o aumento do custo das hipotecas tornaram cada vez mais difícil para esse segmento da população comprar sua própria casa.
Outro fato relevante é a composição das residências de aluguel. 38,5% dessas residências são ocupadas por um adulto com mais de 15 anos de idade e pelo menos uma criança entre 0 e 14 anos. 27,8% são compostos por uma única pessoa, enquanto 25,9% incluem dois adultos e pelo menos uma criança. Em menor escala, 21,6% das residências alugadas são ocupadas por duas pessoas sem filhos, 17,6% têm três ou mais pessoas com pelo menos uma criança e 13,8% são compostas por três ou mais adultos sem crianças.
A tendência de apartamentos menores também se refletiu nos dados do censo. Apesar de uma redução nas residências com até três cômodos, houve um crescimento naquelas com até cinco cômodos. Ao mesmo tempo, as casas com seis cômodos ou mais, que haviam crescido entre 1970 e 2000, permaneceram estáveis nos censos de 2010 e 2022. Essa mudança sugere uma redução no número de residentes por domicílio e menos demanda por residências espaçosas.
Nesse contexto, o aluguel de imóveis cresceu em algumas regiões do país. Em particular, São Paulo é o estado com o maior número de locatários, com aproximadamente 11 milhões de pessoas morando em imóveis alugados. É seguido por Minas Gerais, com 4,3 milhões, e Rio de Janeiro, com 3,5 milhões. Em termos relativos, a região Centro-Oeste tem a maior taxa de moradias de aluguel, atingindo 26,7% da população.
Alguns municípios têm taxas de aluguel particularmente altas. Em Lucas do Rio Verde (Mato Grosso), mais de 52% da população vive em imóveis alugados. Entre as cidades com mais de 100.000 habitantes, Balneário Camboriú (Santa Catarina) teve a maior proporção de moradores de aluguel, com 45,2%, e Cametá (Pará) teve a menor taxa, com apenas 3,1%.
Em termos de imóveis financiados, os municípios com as maiores porcentagens incluem Extremoz (Rio Grande do Norte) com 45,3%, Valparaíso de Goiás (Goiás) com 41,4% e Fazenda Rio Grande (Paraná) com 40,7%. Deve-se observar que esses municípios se beneficiaram de programas governamentais como o Minha Casa Minha Vida, que facilitaram o acesso à casa própria por meio de financiamento.
A complexidade da propriedade da casa própria
Ter uma casa própria no Brasil tem sido historicamente o sonho da maioria dos cidadãos e os dados do Censo 2022 indicam que 72,7% da população vive em um imóvel próprio, seja pago, financiado, herdado ou doado, o nível mais baixo desde 1991.
Especificamente, o número de pessoas que vivem em moradias ocupadas por proprietários foi de 146.933.148, refletindo um leve crescimento de 3% em relação a 2010. Apesar do crescimento do financiamento, muitas famílias de classe média estão encontrando cada vez mais dificuldades para ter acesso à propriedade devido ao aumento dos preços e às restrições de crédito.
De acordo com o relatório FipeZAP, a proporção de compradores em potencial caiu para 35% no segundo trimestre de 2024. Isso se deve ao fato de o custo da moradia ter aumentado acima da inflação e do aumento da renda familiar, tornando a compra de um imóvel um desafio cada vez maior.
Além disso, as políticas de financiamento sofreram alterações, como a restrição imposta pela Caixa Econômica Federal (CEF), que passou a financiar apenas até 70% do valor do imóvel, exigindo uma entrada de 30%, dificultando ainda mais o acesso ao crédito. A taxa Selic, por sua vez, elevou os custos de financiamento, impactando diretamente a acessibilidade aos empréstimos.
Enquanto a classe média enfrenta barreiras cada vez maiores para a aquisição de imóveis, programas sociais como o “Minha Casa Minha Vida” continuam a incentivar a compra de imóveis para famílias de baixa renda por meio de subsídios e condições de financiamento mais favoráveis.
Assim, o acesso à moradia no Brasil continua a ser um desafio em meio a um mercado cada vez mais restritivo para a classe média. Embora os programas sociais busquem aliviar a situação dos setores mais vulneráveis, o aumento do custo do crédito e a alta dos preços dificultam a compra de imóveis por uma parcela significativa da população. Diante desse cenário, o futuro do setor dependerá de políticas que equilibrem o acesso à propriedade com as condições econômicas do país.
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